Размышления об инфраструктуре и управлении

Чтобы достичь желаемых целей необходимо себе их четко представлять. Мы все разные: по возрасту, по жизненному и профессиональному опыту, по своим жизненным устремлениям и мечтам. Поэтому гораздо эффективнее сконцентрировать усилия на том, что нас объединяет. Тем более, что собственность это не только права и блага потребления, но также ответственность и бремя расходов. Думаю, никто не будет оспаривать следующие приоритеты:

• уважение друг к другу и безусловное соблюдение существующих правил, норм и стандартов, регулирующих планировку участков, производство земляных, строительных, специальных работ, режим эксплуатации личной и общей собственности; это как Правила дорожного движения - взаимная система ограничений, следование которой позволяет безопасно и эффективно двигаться всем по своим делам;
• устойчивость развития поселка, зависящая от количества постоянно проживающих в нем жителей и домов круглогодичного использования;
• безопасность (закрытый периметр, контроль прохода и въезда автотраспорта визуальными и автоматическими средствами; своевременная обрезка кустарников и деревьев);
• бесперебойность функционирования жизненно важной инфраструктуры (качественные, с соблюдением нормативов, дороги; надежное электро-, газо- и водоснабжение; устойчивая связь);
• прозрачная и эффективная система предоставления и оплаты услуг, исключающая потребление без оплаты и оплату без планового результата.

Я не буду отвечать на каждый пункт предложенной системы (см. в предыдущей публикации), коснусь лишь самых нереальных. 

Предложенная система менеджмента действительно существует, эффективна и успешно работает в крупных коммерческих компаниях, но ее применение вряд ли возможно в нашем ДНТ по следующим причинам:

1. Для работы по данной системе необходимо укомплектовать штат сотрудниками (председатель, члены правления), прошедшими специальное обучение, необходимые тренинги и, имеющими опыт работы в крупных компаниях. Председатель и члены правления согласно Уставу избираются из числа членов ДНТ, а много ли у нас таких подготовленных менеджеров? И захотят ли они, имея необходимые знания и навыки, тратить свое время на работу в правлении да еще с нестабильной и невысокой оплатой? 

Про оплату получается как-то так: 

Пункт 1 "Система самоуправления построена…" перекликается с п. 5 "Бюджет соответствует текущим и перспективным целям развития ДНТ" и п. 4 "Коммерческая деятельность позволяет балансировать издержки...", что говорит об исключении окладной системы оплаты труда. 

Вопрос 1: При нестабильности/отсутствии коммерческой деятельности кто-то должен бесплатно ездить в сторонние организации для получения счетов, договоров; бесплатно тратить свое время на общение с жителями и решение их проблем – "задач"; ставить задачи рабочим (подрядным организациям) и контролировать их выполнение, что тоже отнимает немало рабочего и нерабочего времени и т.д.? 

Вопрос 2: Кто на это согласится?

2. "Органы внутреннего контроля ДНТ эффективны, решаемые задачи значимы и понятны жителям". 

Во-первых: что есть "Органы внутреннего контроля"? Из кого они будут набираться или избираться? Им тоже будут выставлять ключевые показатели? Значит им тоже надо платить?

Во-вторых: что означает термин "значимые задачи"? Для кого значимые? Для жителей ДНТ любая проблема, с которой они приходят в правление или звонят в любое время суток председателю правления, значимая, и с момента ее озвучивания для председателя автоматически становится "значимой задачей". Значит, кто-то должен определять значимость/незначимость проблем ДНТ и отдельно взятых членов ДНТ для перевода их в разряд "задач". Этим людям тоже надо платить? Из кого они будут набираться или избираться?

В-третьих: что имеется в виду под понятием "понятны жителям"? Задачи будут ставить перед жителями? Или жители, прежде чем обратиться в правление, должны всесторонне изучить свою проблему, оценить ее значимость и только после этого грамотно поставить задачу перед правлением? Но умение определять цели и грамотно ставить задачи прививается на очень дорогостоящих тренингах и оттачивается годами на разных уровнях управленческой деятельности, мало кто обладает этим даром от природы.

3. "Любые проблемы превращаются в задачи с конкретными сроками и ответственными". Кто захочет брать на себя ответственность за решение задач в конкретные сроки, тратить на это личное время, не будучи уверенным, в каком размере будет произведена оплата за решение этой задачи. Ведь согласно Вашему предложению из  п. 4 "Коммерческая деятельность позволяет балансировать издержки..." окладов не будет, а прибыль от коммерческой деятельности на ЗОП нашего ДНТ на сегодняшний день эфемерна и не позволит людям рассчитать возможную компенсацию за потраченное время, силы и нервы, прежде чем взяться за ответственное решение задач в конкретные сроки.

4. "Инженерные сети паспортизированы и поставлены на баланс ДНТ". На данный момент электросети стоят на балансе МОЭСКА, и именно он своими силами и ЗА СВОЙ СЧЕТ осуществляет необходимую профилактику, а, в случае аварии, ремонт. 

Водопровод, 60-летие которого мы будем отмечать в следующем году, «съедает» большую часть бюджета ДНТ уже сейчас. 

Значит, постановка на баланс ДНТ еще и электросетей повлечет увеличение финансовой нагрузки на жителей.

Еще одним шагом к увеличению финансовой нагрузки на жителей ДНТ являются "Твердые договоры с внешними подрядчиками". Их расценки несоизмеримо выше, чем у рабочих, прибывших из бывших союзных республик. Соглашусь, что и качество другое, но много ли наших дачников могут это себе позволить? Кстати, "твердый контракт с подрядчиком на юридическое сопровождение ДНТ по всему кругу вопросов" являет собой, по сути, абонентское обслуживание, которое, учитывая весь спектр возможных вопросов, так же будет стоить жителям дополнительных расходов. Для подготовки "концепции использования земельных участков из массива ЗОП и оценки их ежегодного потенциала" требуются серьезные специалисты, а они будут стоить жителям еще более серьезных денег.

5. "Территория безопасности и контроля". Идея замечательная, требующая огромных затрат на установку и обслуживание, которые не смогут покрыть доходы от предполагаемой коммерческой деятельности, и эти расходы тоже лягут на плечи дачников.

Обсуждать все пункты можно до бесконечности, поэтому, резюмируя предложенную программу развития ДНТ, укажу лишь несколько факторов, препятствующих ее осуществлению:

Первое и главное – наше ДНТ не является элитным поселком, населенным олигархами. Расходы, необходимые хотя бы для старта этой программы, непосильны для большинства наших жителей. Я согласна с необходимостью изыскивать возможность коммерческого использования ЗОП, если это не будет нарушать покой дачников. Но изыскивать эти возможности при сегодняшнем финансовом положении ДНТ можно только на уровне инициативы наших жителей, среди которых большинство образованные, грамотные и опытные специалисты разных сфер. Даже если каким-то непостижимым образом правлению удастся "обеспечить 100% собираемость всех взносов членов ДНТ, необходимых для финансирования безусловных (налоговых и инфраструктурных) расходов", осуществление большинства пунктов останется невыполнимым без существенного повышения взносов. 

Обеспечить 100% процентную собираемость не удалось пока ни одному муниципальному образованию, ни одной управляющей компании и уж конечно, ни одному правлению ни одного ДНТ (печальная статистика). Судебные издержки на выбивание долгов могут, в конечном итоге, превысить сумму, полученную в результате этих судов (приставы и коллекторы получают свои долги годами по крохам).

Повторюсь: предложенная система менеджмента действительно эффективна и успешно работает в крупных коммерческих компаниях, программа развития ДНТ, так же очень интересна... как и утопична. Все это автоматически приведет ДНТ к раздутому штату сотрудников Правления и, как следствие, в разы увеличит финансовую нагрузку на жителей. Перевод всей приходно-расходной сметы на безналичную, так же влечет за собой увеличение расходов на банковское обслуживание, расширение штата бухгалтерии (а будут ли они работать в соответствии с п. 4 "Коммерческая деятельность позволяет балансировать издержки..."?).

ДНТ является НЕКОММЕРЧЕСКОЙ организацией, созданной гражданами для обеспечения администрирования и обслуживания ЗОП и коммуникаций, централизованных оплат общих расходов. Правление ДНТ изначально выбиралось и выбирается до сих пор, из небольшого числа энтузиастов, согласных за символическую плату не только осуществлять вышеуказанную деятельность, но и изобретать способы для хотя бы незначительного, но все-таки улучшения качества жизни дачников.

Учитывая Ваши познания в организации управления крупными общественными объектами и наличия опыта в коммерческой деятельности, видных из предложенной Вами программы, правление будет благодарно за разработку Вами более конкретных, финансово обоснованных и развернутых предложений по оптимизации расходов и увеличению доходов ДНТ. Оплата за Ваши труды может быть осуществлена в соответствии с п. 4 "Коммерческая деятельность позволяет балансировать издержки»…

Дачное товарищество не сравнить с транснациональной компанией по претензиям на мировое господство и бюджетам, а опытные менеджеры в Правлении ДНТ – это скорее исключение, чем правило. Но структурированный стройный подход в управлении не может быть реализован в хаосе документов и цифр, а потому надо стремиться систематизировать и бороться с энтропией.

 Как не потерять ориентиры в управлении и обеспечить преемственность? Как в любой момент контролировавть статус исполнения задач? Как управление сделать эффективным и предсказуемым? Нужна (кому-то нужна?) формализованная система правил, по которыми руководство ДНТ сверяет свои решения.

 Система тяжело внедряется, но она позволяет оптимизировать дальнейшую работу. Пример проработки глобальных целей ДНТ Бутово: от общего – к частному, от долгосрочной перспективы – к планированию на ближайший период — в таблицах ниже. Эти планы не стали руководством к действию, но уже показывают верхний уровень детализации. Принимать работу по такой карте определенно удобно, а работать неуютно, потому что прозрачно.

Карта целей на 2015-2017 (семь кварталов) или  Одна версия поселка к лету 2017 года

Пример краткосрочного перечня целей

Председатель ДНТ Бутово с трехлетним стажем управления комментирует предложенный проект и оценивает его как нереалистичный.

Существует много противоречивых высказываний относительно стоимости проживания в ДНТ Бутово. Попробуем сделать небольшое сравнение, чтобы как-то сопоставить наш поселок по критериям "Цена/Качество" с другими объектами. Предлагаю вашему вниманию небольшое, на скорую руку, маркетинговое исследование.

Методология: 

Сделал небольшую подборку по условиям приобретения и стоимости проживания в ряде объектов, которые могут быть использованы как сопоставимые (по крайней мере, с точки зрения альтернативы ДНТ Бутово).

 В приложенном файле Excel содержатся данные.

 Для корректности сравнения брал в расчет, как правило, единые расценки за электроэнергию при однотарифном учете в Москве/МО (если не было точных данных по объекту сравнения). Сознательно не брал в расчет налоги на имущество (квартира-дом), так как здесь многое определяется возрастом объекта.

В расчетах, относящихся к квартирному проживанию не были учтены т.н. "общедомовые расходы", выходящие за рамки индивидуально учитываемых расходов собственников, а также разные дополнительные статьи (антенны, домофоны, услуги консьержей и т.п.). Такие расходы относительно невелики, но в любом случае, увеличивают стоимость проживания в квартире.

 В расчете в части водоотведения для ДНТ Бутово за основу были взяты действующие утвержденные расценки в Бутово Парк, откуда предполагается ресурсоснабжение ДНТ Бутово (вода и канализация). В Суханово Парк утвержденный тариф на водоотведение на 80% выше, т.к. Суханово Парк располагает собственной автономной системой каскадной водоочистки.

В любом случае, аналогичные коммунальные тарифы в Москве и вообще крупных агломерациях, как правило, ниже за счет концентрации населения и масштабов оказываемых услуг.

Выполнены обмеры 3 (трех) въездов на территорию Второго Участка (перекрестки улиц: Садовая/Кладбище; Садовая/Юбилейная; Вишневая/Юбилейная).

 Почему именно эти въезды взяты за основу:

1. Садовая является самой заселенной, длинной, широкой и магистральной улицей. Поэтому на ней целесообразно выполнять 2 пункта доступа

1. Вишневая - улица, делящая Второй участок на 2 условные половины, ее выезд на асфальт Юбилейной самый широкий, Юбилейная (при расчистке от кустарников) хорошо просматривается в обе стороны и и оба участка прямолинейные

1. Организация 3-го въезда (Вишневая/Юбилейная) позволит избежать лишнюю нагрузку на Садовую улицу и свести к минимуму пустые пробеги автомашин

1 января 2019  вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №217  ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Законопроект одобрен Государственной Думой и Советом Федерации к 25 июля 2017 г., подписан Президентом 29 июля 2017. Официальная публикация закона - 30.07.2017 на интернет-портале правовой информации. За полтора года в дачных и садовых товариществах, по мнению инициаторов законопроекта, должны успеть подготовиться к новым правилам. Согласно данному закону форма "дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)" упраздняется.

Сейчас в ДНТ Бутово действует Устав, принятый в 2000 г. Он не отвечает на многие вопросы, оставляя слишком большой диапазон для свободного толкования в спорных ситуациях. В Уставе ДНТ Бутово сейчас упущен ряд требований ФЗ-66 от 1998 г., а также не учтены более поздние дополнения.Решения о внесении изменений в устав  и дополнений к его уставу или об утверждении устава в новой редакции принимаются общим собранием членов ДНТ большинством в две трети голосов. 

Основное требование к Уставу ДНТ - он не должен противоречить Федеральному закону №66 (ФЗ-66), в скором времени - Федеральному закону № 217 и другим законам РФ, но раскрывать  и регулировать аспекты хозяйственной деятельности конкретного товарищества. 

Что должно содержаться в Уставе?

В новом законе -  ФЗ-217 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", требования к Уставу товарищества описывает статья 8:

1) наименование товарищества;
2) организационно-правовая форма товарищества;
3) место нахождения товарищества;
4) предмет и цели деятельности товарищества;
5) порядок управления деятельностью товарищества, в том числе полномочия органов товарищества, порядок принятия ими решений;
6) порядок приема в члены товарищества, выхода и исключения из числа членов товарищества;
7) порядок ведения реестра членов товарищества;
8) права, обязанности и ответственность членов товарищества;
9) порядок внесения взносов, ответственность членов товарищества
за нарушение обязательств по внесению взносов;
10) состав, порядок образования и полномочия ревизионной комиссии (ревизора);
11) порядок приобретения и создания имущества общего пользования товарищества;
12) порядок изменения устава товарищества;
13) порядок реорганизации и ликвидации товарищества;
14) порядок предоставления членам товарищества информации о деятельности товарищества и ознакомления с бухгалтерской (финансовой) отчетностью и иной документацией товарищества;
15) порядок взаимодействия с гражданами, ведущими садоводство или огородничество на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе;
16) порядок принятия решений общего собрания членов товарищества путем заочного голосования.

 Действующий закон - ФЗ-66 (Статья 16, пункт 4) вместе с дополнениями от 2016 г формулирует следующие требования к Уставу:

"В уставе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в обязательном порядке указываются:

1. организационно-правовая форма;


2. наименование и место нахождения;


3. предмет и цели деятельности;


4. порядок приема в члены такого объединения и выхода из него;


5. права и обязанности такого объединения;


6. права, обязанности и ответственность членов такого объединения;


7. порядок установления размера членских взносов. Данный порядок может предусматривать в том числе установление размера членского взноса в зависимости от площади земельного участка члена такого объединения и (или) общей площади принадлежащих ему и расположенных на этом земельном участке объектов недвижимого имущества;


8. порядок внесения вступительных, членских, целевых, паевых и дополнительных взносов и ответственность членов такого объединения за нарушение обязательств по внесению указанных взносов; порядок участия члена такого объединения в работах, выполняемых коллективно на основании решения· общего собрания членов такого объединения или собрания уполномоченных либо на основании решения правления такого объединения; структура и порядок формирования органов управления таким объединением, их компетенция, порядок организации деятельности; состав и компетенция органов контроля такого объединения;


9. порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем) (абзац дополнительно включен с 27 ноября 2000 года Федеральным законом от 22 ноября 2000 года N 137-ФЗ); порядок образования имущества такого объединения и порядок выплаты стоимости части имущества или выдачи части имущества в натуре в случае выхода гражданина из членов такого объединения или ликвидации такого объединения; условия оплаты труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением;


10. порядок изменения устава такого объединения;


11. основания и порядок исключения из членов такого объединения и применения иных мер воздействия за нарушение устава или правил внутреннего распорядка такого объединения; порядок реорганизации и порядок ликвидации такого объединения, порядок вступления его в ассоциации (союзы) садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, порядок открытия своего представительства.


12. порядок ведения реестра членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (далее также - реестр членов объединения);


13. порядок предоставления членам такого объединения информации о деятельности органов управления и органа контроля такого объединения.

В уставе садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива указывается также ответственность членов такого кооператива по его долгам. В уставе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества указывается также порядок образования специального фонда, являющегося собственностью такого товарищества.

5. Положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.

6. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу."

 Для обсуждения предлагается новая редакция устава - проект новой редакции Устава ДНТ Бутово, одобренный Правлением 15/08/2015. 

Действующий Устав подкупает своей краткостью. Новый Устав, каким бы он ни был по содержанию, будет объёмным. Легко сравнить сразу два Устава и закон ФЗ-66 в статье Чтения Устава ДНТ Бутово.

По ссылке Чтение Устава ДНТ Бутово. На одной странице сопоставляются пункты действующего устава, проекта нового устава и положения ФЗ-66

Что должно быть указано в уставе СНТ и ДНТ, определяет федеральное законодательство. Два устава проверены на соответствие требованиям ФЗ-66 - "есть" или "нет". 

Кроме того, в  качестве основы понятных для соседей по ДНТ правил необходимо согласовать и другие регламентирующие документы:

• Регламент проведения заочного голосования 


• Правила нахождения на территории ДНТ 


• Правила доступа автотранспорта на территорию ДНТ 


• Правила согласования, организации и проведения строительных и земляных работ на территории ДНТ 


• Положение об Общем собрании (Собрании уполномоченных) членов ДНТ 


• Проект Положения об уполномоченных


• Положение о Правлении 


• Проект Положения о Ревизионной комиссии 


• Положение о Комиссии по соблюдению законодательства 


• Положение о должниках 


• Положение о Договорных отношениях по использованию инфраструктуры ДНТ гражданами, ведущими дачное хозяйство на индивидуальной основе


• Регламент проведения конкурсов на выполнение работ

 Предлагайте версии для публикации и комментируйте уже предложенные проекты.